Bien familiar: proteger la casa donde viven tus hijos

Código Civil, art. 141El inmueble de propiedad de cualquiera de los cónyuges que sirva de residencia principal de la familia, y los muebles que la guarnecen, podrán ser declarados bienes familiares.

Requisito clave: la vivienda debe ser de propiedad de uno o de ambos cónyuges. Si la casa es arrendada no procede esta declaración, aunque el uso de la vivienda puede discutirse por otras vías —por ejemplo, como medida en una causa de violencia intrafamiliar—.

Es el punto que más consultas urgentes genera en el estudio: alguien descubre que su cónyuge puso la casa en venta. La ley se adelanta a eso.

1. Se presenta la demanda de declaración de bien familiar ante el Juzgado de Familia.
2. Con esa sola presentación, el inmueble se transforma provisoriamente en familiar.
3. El tribunal ordena la anotación al margen de la inscripción respectiva en el Conservador de Bienes Raíces: desde ahí, cualquier tercero que quiera comprar lo ve.
4. El juicio continúa hasta la declaración definitiva, con la vivienda ya resguardada mientras tanto.

Con una advertencia: la ley sanciona al cónyuge que actúa fraudulentamente pidiendo la declaración sin fundamento, que responde de los perjuicios causados. No es una herramienta para presionar en una negociación: es una protección para una vivienda que realmente es la residencia de la familia.

Declarado el bien familiar, el propietario conserva el dominio, pero pierde la libertad de disponer solo. Requiere la autorización del otro cónyuge para:

• Enajenar o gravar voluntariamente: vender, hipotecar, constituir usufructo o servidumbre.
• Prometer enajenar o gravar.
• Celebrar contratos que concedan derechos personales de uso o goce sobre el bien: arriendo, comodato.

La autorización debe ser específica y por escrito, o darse interviniendo expresa y directamente en el acto. Si el otro cónyuge se niega sin justificación, o está imposibilitado de manifestar su voluntad, el juez puede suplirla.

¿Y si el acto se celebra igual? Adolece de nulidad relativa: el cónyuge que no autorizó puede pedir que se deje sin efecto. Por eso la anotación registral importa tanto — un tercero que compra sabiendo que el bien está declarado no puede alegar buena fe.

Código Civil, art. 148Los cónyuges reconvenidos gozan del beneficio de excusión. En consecuencia, cualquiera de ellos podrá exigir que antes de proceder contra los bienes familiares se persiga el crédito en otros bienes del deudor.

Dicho en simple: la vivienda declarada familiar no queda fuera del alcance de las deudas, pero pasa al final de la fila. El acreedor debe agotar primero los demás bienes del deudor. Tampoco afecta las hipotecas o garantías constituidas antes de la declaración: la protección mira hacia adelante, no hacia atrás.

Junto con la declaración —o después— el tribunal puede constituir derechos de usufructo, uso o habitación sobre el bien familiar a favor del cónyuge no propietario, fijando su duración y condiciones. Para resolver, el juez considera especialmente el interés de los hijos y las fuerzas patrimoniales de ambos cónyuges.

Es la herramienta que permite que los hijos sigan viviendo en la misma casa, en el mismo barrio y en el mismo colegio mientras se resuelve el resto: alimentos, cuidado personal y, si corresponde, divorcio. La declaración de estos derechos no perjudica a los acreedores que el cónyuge propietario tenía antes.

• De común acuerdo entre los cónyuges. Tratándose de un inmueble, el acuerdo debe constar en escritura pública anotada al margen de la inscripción respectiva.
• Por resolución judicial, cuando se acredita que el inmueble ya no sirve de residencia principal de la familia.
• Terminado el matrimonio —por divorcio, nulidad o muerte—, quien tenga interés puede pedir la desafectación acreditando esa misma circunstancia.

El error más caro: creer que la sentencia de divorcio libera la casa. No lo hace. Si el bien familiar sigue anotado, la venta se cae en la notaría o en el Conservador, muchas veces con el negocio ya cerrado.